в гостях:
Ольга Миронова - генеральный директор сети индустриальных парков «Дега девелопмент»
ведущий авторской программы «Курс Потапенко»:
Дмитрий Потапенко

 

Д.Потапенко― Ну что? Всем доброй ночи, это Курс дядюшки По, я Дмитрий Потапенко, по-прежнему по четвергам вместе с вами говорю об экономике и людях, ее создающих.

Напомню прежде, чем я приступлю к сегодняшней, в общем, теме, которую я выбрал по поводу постройки завода, что у нас продолжается в Москве беспрецедентная потрясающая вещь – это снос пятиэтажек. То есть как я много раз говорил в своих выступлениях, господа не только предприниматели, но и наши сограждане, не обольщайтесь. Когда вы решаете, что у вас что-то есть за душой, нет: вам всего лишь дали что-то подержать в руках. Вот, яркий пример – была ночь длинных ковшей, когда у предпринимателей сносили палатки и многие думали «Ну, господи, ну это же предприниматели. Там кассы внедряют. Ну, это же предпринимателям внедряют кассы». Ну, теперь вам, собственно говоря, достаточно четко и объясняют. Я думаю, что мэрия должна официально выйти с заявлением и сказать, что нечего прикрываться розовыми бумажками о собственности, и дальше уже расселять и делать, как они считают нужным.

Ну и вторая вещь, которая сегодня меня, конечно, порадовала – это, безусловно, вынесение приговора… Я не знаю, я, к сожалению, не отследил, сколько дали сему юному созданию Руслану Соколовскому. Если кто знает, это блогер, который оскорбил безумно чувства верующих тем, что ловил покемонов в присутственном месте. Не могу, в общем, не порадоваться за вынесенный приговор, потому что когда я его читал, честно говоря, я просто… Знаете, мне кажется, что надо закрывать «Камеди Клаб» и, в общем, Гарику Харламову и всем комедиантам уходить не просто в отпуск, а вообще, в целом, уходить со сцены, потому что по сравнению с судами они… А, вот тут мне Дмитрий Мезенцев подсказывает: 3,5 года условно человеку дали. Ну, в общем, это, насколько я себе понимаю, чуть больше дали, чем госпоже Васильевой с ее миллиардами.

Но я хотел бы процитировать, все-таки, выдержки из приговора суда, потому что мне кажется, что, вот, все абсолютно комедианты должны просто повеситься.

Итак, цитаты из этого приговора. «Господин Соколовский наделял Иисуса Христа качествами ожившего мертвеца-зомби». Конец части цитаты. Вторая часть цитаты: «Соколовский формирует мнение, что в России царит мракобесие и произвол». Конец цитаты. «Соколовский оскорбил многочисленные чувства разнообразных социальных групп не только в речевой форме, но и двигательной активностью лица». Конец цитаты.

«Информацию подавал в стиле юношеского максимализма». Конец цитаты. «Разместил информацию в сети интернет, которая носила оскорбительный характер, потому что она была понятна верующим». Ну и окончание: «Отрицает существование Иисуса и пророка Мухаммеда, таким образом совершил преступление, предусмотренное частью первой статьи 148-й».

Что хочу сказать? В этой связи у меня есть инициатива – я предлагаю ее, в общем, поддержать и сформировать где-нибудь, где у нас обычно формируются инициативы, там, Change.org, ну и далее по списку. Так вот у меня есть предложение для Государственной Думы и прочих. Значит, я считаю, что нужно как в Венеции утвердить Государственной Думе маски по сословиям. Причем, более того, поскольку маски должны… Ну, поскольку тут вот самое тяжелое, что я прочитал, ему вменяется эта двигательная активность лица, как раз у масок не будет двигательной активности лица. Поэтому маски должны быть утверждены Государственной Думой по сословиям, выдаваться через систему Маскон имени А.Ротенберга, и каждая соответствующая маска должна быть приличествующая определенному поводу и событию. Ну и, конечно, плата должна взиматься посекундно за использование. Ну и в целом я предлагаю, конечно, внедрить оптовые тарифы. Тем самым, безусловно, во-первых, мы перестанем оскорбляться двигательными активностями лица, ну и пополним существенно бюджет. Мне кажется, что будет, в общем, всё прекрасно и удивительно, и экономика, о которой я пытаюсь много поговорить, в общем, пополнится колоссально и хорошо.

Ну, это было такое, короткое вступление о новостях, а теперь перейдем, все-таки, к тем, кто фундаментально создает экономику. У меня в гостях Ольга Миронова, генеральный директор сети индустриальных парков «Дега девелопмент». Ольга, добрый вечер.

О.Миронова― Добрый вечер.

Д.Потапенко― Давайте объясним… Ну, тему я озаглавил «Как создать завод?» Вот, индустриальный парк – чего это такое? Вот, на пальцах прям вот: что?

О.Миронова― На пальцах: промышленная зона, земельные участки, подготовленные для производства. Все коммуникации подведены, создана управляющая компания, которая заботится об этих производственных компаниях. Производственник приходит строить производство на уже готовом для этого земельном участке, и начинает производить. Управляющая компания снимает всю головную боль, которая не относится к его головному бизнесу.

Д.Потапенко― Понятно. А насколько теперь, вот, собственно говоря, со стороны заводчанина, насколько это удобно? Ну, вот, там, в 1997 году я возглавлял сходненское предприятие – это площадка в Химках. И я себе представляю, мне нужно было бы открывать новую площадку, но тянуть коммуникации и всё остальное, там не знаю, в какое-то иное место было бы крайне дорогостоящая история. Так кто ж к вам приходит тогда? Или это менее крупные заводы? Потому что у меня тогда было 40 гектар.

О.Миронова― Это, на самом деле, палка о двух концах. Здесь еще такие индустриальные парки – они изначально были созданы для иностранных компаний, потому что для них это понятно, когда всё систематично и функция одного окна. Для них это очень удобно и комфортно.

У русского менталитета до сих пор, даже если можем провести параллель с приобретением апартаментов или квартиры, в апартаментах вы не получаете прописку и вы платите дополнительные инфраструктурные сборы. В нашем индустриальном парке тоже так же: это дополнительные касты. Русский говорит: «Ну, зачем мне это? Я лучше пойду в поле, возьму земельный участок и бесплатно сделаю». Это видимость, потому что он думает, что он сможет сделать всё сам. На самом деле, он получает головную боль и еще больше стоимость его проекта возрастает, потому что он никогда этого не делал, и либо это он плохо сделает, либо он это сделает хорошо, но это будет стоить ему.

Д.Потапенко― Но вы же тоже за это берете деньги, вы же тоже не альтруисты.

О.Миронова― Ну, конечно. У нас дороже. То есть, грубо говоря, наш земельный участок…

Давайте так, на простом примере возьмем. 2 земельных участка, один находится в поле, другой находится в нашем индустриальном парке. Тот, который в индустриальном парке, сразу на первый взгляд при первом сравнении будет стоить в 1,5-2 раза дороже. И, конечно…

Д.Потапенко― Но зачем платить больше? Как у «Доси».

О.Миронова― Конечно. Среднестатистический бизнесмен скажет: «Вы что меня тут разыгрываете? Я вот пойду, возьму в поле земельный участок». Но там нет коммуникации, там нет дороги. Это я из собственного опыта вам говорю.

Д.Потапенко― Ну, конечно. Я понимаю.

О.Миронова― Он говорит: «Вы знаете, я там договорился с представителем субъекта Российской Федерации – он мне пообещал провести дорогу, пообещал газ в нужном лимите. У меня всё будет. Я пойду лучше там куплю». В итоге он приобретает земельный участок, а когда доходит до дела, когда нужно все коммуникации вести, тот с другой стороны вдруг говорит: «Ты знаешь… Слушай, не сейчас. Давай там через годик приходи ко мне».

А производство-то простаивает. А у него, наверняка, заключены договора о поставке продукции.

Д.Потапенко― Подождите, Оль. Вот, давайте так. Через мои руки прошло 4 завода в общей сложности в качестве инвестора, генерального директора, там, совладельца, ну и далее по списку. Вот, когда я изначально рассматриваю куда-то перемещение или расширение производства, я рассматриваю несколько аспектов – не только стоимость объекта, но в первую очередь это коммуникации.

О.Миронова― Всё правильно.

Д.Потапенко― Потому что, ну, может быть, это связано с тем, что я инженер конструктор-технолог. Потому что, на самом деле, здание не стоит ничего, а стоит 90% это коммуникация, то есть «инженерка», которой никто никогда не увидит.

О.Миронова― Абсолютно. Вы абсолютно правы. Вы правильно в самом начале сказали, что у вас очень большой опыт. А есть молодцы, которые только начинают.

Д.Потапенко― Да. Как говорят «У тебя ж-опыта больше», – и главное вот в такой последовательности это произносить.

О.Миронова― Да, всё правильно. Если вы это понимаете, то вы когда соотнесете эти два варианта, эти оба земельных участка, то вы, скорее всего, лучше, на первый взгляд, переплатите, но вы выиграете в итоге.

Д.Потапенко― Ну, смотрите. Ну, вот, я бы очень с большим подозрением бы относился к объекту… Ну, так вот. Значит, производство обычно тянется к производству, ну, редко когда человек выходит за какую-то там, за территориальную границу. Он следующее производство ставит с предыдущим, потому что это больше связано даже не со знанием какой-то специфики, а просто с производственной линейкой банально. И, соответственно, я пытаюсь понять: к вам приходят новые, по сути дела? То есть те, кто никогда еще не обстучались? У них нет производства на территории Российской Федерации или в данном регионе? Потому что я пытаюсь понять, кто ваш клиент в данном случае?

О.Миронова― У нас разные клиенты. Сначала это были иностранные клиенты, иностранные инвесторы, потому что для них понятие «индустриальный парк» — оно было понятно. Мы начали развиваться в 2005 году, и мы были первым парком, который вообще создал такой формат в России. Начиная где-то с 2010 года, мы стали получать запросы от российских клиентов, от среднего и крупного бизнеса, для которых уже играла большую роль составляющая имиджевая. Им было важно располагаться в красивом индустриальном парке с красивыми дорогами и…

Д.Потапенко― С инфраструктурой.

О.Миронова― С инфраструктурой, и что в любом коттеджном поселке важно – чтоб были хорошие соседи.

Д.Потапенко― Ну, это буржуйский подход, конечно.

О.Миронова― Ну, тем не менее. И сейчас мы наблюдаем тенденцию, что к нам приходит также российский бизнес, но уже малый и средний сегмент.

Д.Потапенко― Ну, скорее средний, да.

О.Миронова― И малый.

Д.Потапенко― Малый там про производство. Ну, там другого класса производство. То есть тоже такое, под большим вопросом.

О.Миронова― На самом деле, нет. Я очень сильно удивлена. Мы сделали…

Д.Потапенко― Ну, потому что вам надо существенно переплатить. Малый бизнес-то, ну, так, как говорится, на мой хохряк, я бы размещал где-нибудь на какой-нибудь заброшенной металлобазе.

О.Миронова― Ну, и тут вы снова правы. Потому что… Ну, малый бизнес для нас – это где-то 1000-1500 квадратных метров производственных площадей. Начинали они свой бизнес где-то там в конце 90-х. За это время они выросли, они так и размещались на какой-то старой базе. Они выросли, скопили какие-то денежные средства и сейчас им хочется, чтобы к ним приезжали клиенты и они находились в каком-то уже красивом здании, которое сделано по их формату, с их цветом, с их логотипом, и они рассматривают уже…

Д.Потапенко― Ну, какая-то очень странная, Оль. Вот, смотрите, мухи отдельно, котлеты отдельно. Значит, отдел сбыта, если у вас есть история, которая связана с клиентским офисом, может располагаться, условно говоря, в Москва-Сити (я так буду экстраполировать, чтобы уж было совсем экстраполировать). А само производство может находиться в каком-нибудь трэшовом. То есть тут вот это вот сочетание несочетаемого.

О.Миронова― Нет, ну почему? Когда клиент, покупатель этой продукции хочет посмотреть, где вы производите. Почему нет? Сейчас очень модно делать и офис, и производство, и склад в одном месте. Они там же делают… Как это называется, где показывают?

Д.Потапенко― Шоурум.

О.Миронова― Шоурум, да. Всё в одном месте. Клиенты приходят: «Вот, пожалуйста, здесь наши сотрудники, вот это наша производственная линия. Вы видите, какие мы белые и пушистые, и как у нас вообще всё замечательно. И мы лучший для вас клиент».

Д.Потапенко― Но от этого возрастает стоимость всего этого. Потому что, опять-таки… Причем, возрастает достаточно кратно. Потому что, одно дело, даже в трэшовых условиях на металлобазе разместить можно и оборудование поплоше, и полы можно не выводить, и с вентиляцией не морочиться. А у вас-то вся эта история – то есть там одним металлокаркасом и старым ангаром не обойдешься.

О.Миронова― Ну, мы с вами говорим немножечко о разных клиентах и разных сегментах, потому что есть, действительно, такая черная…

Д.Потапенко― Я как раз и пытаюсь вывести вас на…

О.Миронова― ...как бы, а-ля черная металлургия. Да, конечно, здесь только иностранные инвесторы, потому что… Именно вот в этом сегменте такая мощная вот эта промышленность, под которой большинство понимает, что такое промышленность, они, конечно, до сих пор располагаются в каких-то амбарах, в старых предприятиях, построенных в 50-х годах. А новые компании, которые больше занимаются сборкой, переупаковкой, разливом, там, производством полимеров, например, сборкой какой-то мебели, оборудования, краски…

Д.Потапенко― Ну, то есть это больше?... Насколько я, Оль, понимаю, это не совсем производство полного цикла – скорее это такая, отверточная сборка. Потому что разлив – это тоже, в общем, по сути дела, отверточная сборка. Тогда там можно делать… Условно говоря, люди в белых халатах, получается.

О.Миронова― Ну, и да, и нет. Это, все-таки, зависит от стратегии каждой компании. Потому что кто-то говорит «Мы сначала выйдем на полцикла производства, но мы потом хотим полный цикл», и они потом расширяются, делают полный цикл, да? Но что значит полный цикл, да? Например, производство красок возьмем, да? Они привозят сырье. Но это сырье они же там не производят, и так редко кто делает – это нужно, чтобы полимеры там производили.

Д.Потапенко― Ну, это бессмысленно.

О.Миронова― Бессмысленно, совершенно верно.

Д.Потапенко― Для российского рынка это бессмысленно.

О.Миронова― Совершенно верно. Поэтому всё равно такой полный цикл – он крайне редко вообще встречается в природе. Но у нас на территории индустриального парка производят краски. Привозят сырье, и там их смешивают, упаковывают, складируют и дальше развозят. В принципе, это классическое производство.

Но, на самом деле, возвращаясь к вашему главному вопросу, кто наши клиенты, всё всегда, на самом деле, различно, и кто-то хочет размещаться в классном месте в индустриальном парке, чтобы у него всё было красиво, чтобы у него не болела голова по поводу, там, дороги, кто ему зимой снег почистит, чтобы фура зашла. Другой говорит «Я лучше сэкономлю, я свожу там жену на Мальдивы, но мои металлоконструкции пусть собираются где-то на амбаре». Это решение каждой компании индивидуально.

Д.Потапенко― О’кей, хорошо. Насколько таких индустриальных парков по стране много? Потому что объясню, с чем связан вопрос. Значит, когда я сейчас слышу так называемые парки для бизнеса (ну, там они по-разному называются, да?), в 90% случаев… Особенно это про стартапы очень часто говорится. В 90% случаев это оказалось (ну, и даже я не сомневался, я сразу это говорил, что так оно и должно быть), это просто бывший какой-нибудь офисник, который переделан и теперь, якобы, там парк для бизнеса. Вот, насколько индустриальных парков в России много?

О.Миронова― Вы затронули мою любимую и больную тему одновременно. Всего сейчас насчитывается где-то около 700 индустриальных парков.

Д.Потапенко― Это очень много.

О.Миронова― Это очень много, да. Но, хотя, учитывая размеры нашей великой страны, может быть, нет.

Д.Потапенко― Страна-то большая, рынок копеечный.

О.Миронова― В копеечку. В точечку.

Понимаете, у нас нет правильной классификации, что такое индустриальный парк, потому что до сих пор сколько, вот, этот формат существует на российском рынке, до сих пор люди, девелоперы думают, что индустриальный парк, бизнес-парк, технопарк…

Д.Потапенко― Да, смыслы жонглируются.

О.Миронова― ...индустриально-логистический парк – это одно и то же для людей. На самом деле, это совершенно разные вещи. Но как обычно у нас делаются индустриальные парки? У собственника земельного участка появляется идея капитализировать состоявшийся земельный участок.

Д.Потапенко― У собственника земельного участка возникает геморрой сначала. А потом он думает…

О.Миронова― Он думает, как от него избавиться, никто его не покупает.

Д.Потапенко― Да. Чего ж «сляпить-то» из этого?

О.Миронова― Да-да-да. Уже, вроде как, торговый центр не пойдет, потому что далеко от города.

Д.Потапенко― «А, бизнес-парк!» – вот, он вспоминает новое слово.

О.Миронова― Да-да-да. Он говорит: «Вроде, сейчас, как бы, индустриальные парки идут. Вроде, модно. Давай-ка мы попробуем». Нанимает там какого-то консультанта, девелопера, тот делает ему большую концепцию на 100 страниц, и они там называют Индустриальный парк «Яблочко». И вот такая забава…

Д.Потапенко― Лучше «Зайчик». Мне больше нравится «Зайчик». Но, вот, к сожалению, просто никто не называет индустриальный парк «Зайчик».

О.Миронова― А, может быть, и пошло бы.

Д.Потапенко― А, может быть, и пошло бы. Было бы прикольно.

О.Миронова― И вот такая вот русская забава у нас из региона в регион. Они колоссальные деньги из кармана достают на развитие инфраструктуры. Вот, вдумайтесь, да? Миллионы евро положить из кармана на инженерные вот эти все вещи, на коммуникации, на дороги, на проектирование, на Генплан и так далее, не имея ни одного резидента для этого. То есть, вот, у меня как у бизнесмена не укладывается, во-первых, в голове, как вообще человек может такое сделать, подготовить площадку не для кого, а только с идеей, что я сейчас это всё сделаю и кто-то, может быть, придет.

И таким образом они это сделали. Вернее, я даже больше скажу, половина из этих индустриальных парков существующих это сделали, а половина не сделали и просто себя называют «индустриальный парк» и ждут вот так вот… Ну, не сложа руки, но, вот там…

Д.Потапенко― Но почти сложа руки.

О.Миронова― Да. «Когда же ко мне придет клиент?» И знаете, очень… Я была на одной конференции в Германии, где выступало несколько индустриальных парков.

Д.Потапенко― Буржуйских, что ли? Или наших?

О.Миронова― Нет-нет, наших. Они делали презентации. И каждый регион говорил: «К нам» — «Нет, к нам. У нас лучше!» — «А у нас, вот, налоговые льготы». Я думаю, боже мой! Да у каждого региона плюс-минус одно и то же. И производственников не интересует… Ну, конечно, интересно локейшен, налоговые льготы, это всё. Но это больше как бонус дополнительный идет, и клиент, в принципе…

Д.Потапенко― (НЕРАЗБОРЧИВО) больше даже.

О.Миронова― Да, совершенно верно. Так вот индустриальные парки, которые, действительно, функционируют, их можно пересчитать на пальцах одной руки. Их, на самом деле, действительно, там 3-4-5 в различных регионах. Один из этих парков находится в Московской области, который принадлежит нашей компании.

Д.Потапенко― Ну, себя не похвалишь, это, согласен, целый день как оплеванный.

О.Миронова― Ну, конечно, да. И мы сейчас развиваем сеть индустриальных парков, потому что мы получаем постоянно запросы от наших резидентов: «А вы есть на Урале, там, в Иркутске, в Красноярске? Мы, вот, хотели бы туда пойти». Уже компании, которые сейчас сидят в нашем индустриальном парке.

Д.Потапенко― Ну, они… По сути дела, я так понимаю, что сформировался некий пул арендаторов, которые переплачивают, безусловно (я не буду даже)...

О.Миронова― Ну, переплачивают только на первый взгляд. Это же, знаете, это же, все-таки, инвестиции. Ты вкладываешь в то, что тебя освобождает от…

Д.Потапенко― Но это ж аренда всё равно в любом случае?

О.Миронова― Нет. Мы предоставляем все виды…

Д.Потапенко― То есть если он захочет, он выкупит у вас, по сути дела, площадь?

О.Миронова― Это даже лучше для нас. Он может выкупить, он может всё, что угодно, с этой землей потом делать.

Д.Потапенко― И даже вводы выкупит (я имею в виду электрические) и всё остальное?

О.Миронова― Все коммуникации, которые находятся на его земельном участке, принадлежат ему.

Д.Потапенко― Ага. А подстанция – вам?

О.Миронова― В зависимости от. Потому что у нас есть индустриальные парки там, где у нас нет подстанции, а мы запитываемся от муниципальных служб, ну, от местных.

Д.Потапенко― О, кстати, это вообще будет попандос. Да. Ну, на самом деле, я могу сказать, что ваш, как бы, посыл по поводу того, что вкладываются миллионы евро, я вам могу сказать другой рынок, с которым вы можете себя сравнивать, — это рынок торговых центров. Ну, я как ритейлер могу сказать, что там даже не миллионы, там миллиарды по стране вложены так, что там невозможно сделать никакой брокеридж – там проще взорвать этот торговый центр, а потом на его месте что-то возводить.

Но это связано (ну, по моим оценкам – вы можете это примерить к своему рынку) с тем, что рынок торговых центров – это, в основном, рынок чиновничьих, как правило, коррумпированных денег, потому что это такой, примитивный, я называю, секретарский бизнес: взял, там, прижал к ногтю 10-15 миллионов долларов, прижал какой-нибудь участочек, построил торговый центр криволапо. Его же там секретарша ему же рисовала траволаторы, подъездные пути и всё остальное, поэтому это ни хрена не работает. Ну а потом секретаршу эту же сажаешь и, типа, она должна искать там сетевых операторов. Ну, по крайней мере, с торговыми центрами это сплошь и рядом. Меня терзают смутные сомнения, что с индустриальными парками с вашими 700-ми приблизительно история та же самая.

О.Миронова― Ну, не совсем так, потому что сама концепция торгового центра – она нам уже знакома, потому что мы ее практикуем, не знаю, ну, около 20 лет, получается. И всё равно плюс-минус люди понимают, как это работает. И, все-таки, торговля – это B2С, а тут получается больше B2B.

Д.Потапенко― Тут совсем B2B.

О.Миронова― Да. И делают…

Д.Потапенко― Я сейчас говорю не о том, кто B2С, кто B2B, а мне про первоисточник, почему возникают такие инвесторы (я в кавычки слово это поставлю). Вот, первоисточник – мне кажется, он лежит в том, что деньги не заработанные. Потому что когда деньги заработанные, то человек, в общем…

О.Миронова― Ну да, каждую копеечку считает.

Д.Потапенко― Ну, даже не вопрос, что он считает копеечку – у него есть опыт, опыт зарабатывания. То есть деньги из воздуха не берутся. Значит, у него есть опыт прожитый, он вкладывает не только деньги, но он вкладывает и опыт. А опыт, в общем-то, пропить невозможно, даже если не будет денег никаких. Мне кажется, что здесь первоисточник.

Ну, о’кей, хорошо, с клиентами-то мы разобрались. Сейчас насколько, по вашим оценкам, из этих 700 парков хоть кто-нибудь заполнен кроме тех… Ну, себя-то, понятно, вы похвалили.

О.Миронова― И еще 4-х.

Д.Потапенко― Да, еще из этих 4-х, да.

О.Миронова― Ну, на самом деле, очень хорошо работает свободная экономическая зона в Татарстане – они очень быстро достаточно заполнили себя. Но это, конечно, благодаря усилиям правительства Татарстана. Калуга начала работать чуть позже нас, и они достаточно тоже успешно себя сейчас ощущают на рынке. Ну, может быть, еще там пару парков, да? Но они не так развиты как вот эти 2, о которых я только что сказала.

Д.Потапенко― А все остальные? Простаивают? Все стальные 700?

О.Миронова― Все остальные абсолютно пустые. То есть, может быть, один клиент в год приходит, что-то делает там, да? Но еще тут важен цикл проекта. Когда клиент приходит, он может от года до двух лет рассматривать вообще подписание сделки о покупке земельного участка и о принятии решения строительства или не строительства здесь производства. 2 года. Плюс еще где-то 1,5 года он всё это дело строит. Плюс еще там 2 месяца всё это запускает. То есть он на полную мощность выходит через 2-3 года. И тогда управляющая компания индустриального парка начинает получать уже какие-то инфраструктурные платежи от него.

Д.Потапенко― Ну что ж, тогда мы о клиентах продолжим после небольшой рекламной паузы (нам иногда надо зарабатывать деньги). Не переключайтесь.

РЕКЛАМА

Д.Потапенко― Ну что ж, мы продолжаем Курс дядюшки По, я по-прежнему здесь, Дмитрий Потапенко, а у меня в гостях Ольга Миронова. Прежде, чем продолжим, услышал тут о сносе пятиэтажек и про закон о реновации. Ну так вот я как человек, который тоже попал под этот закон, поскольку мое посконное жилье, в котором я прописан, тоже подлежит сносу, хочу четко и внятно всем напомнить. Значит, либо давайте отменяйте Конституцию, в которой указано, что права собственности – они незыблемы, либо уж, простите, спускайте закон медленно в шредер, потому что ни один закон не может быть выше Конституции. Это базисное. А если вы хотите что-то сделать с нашими любимыми согражданами (не важно, каким там они имуществом владеют), то либо тогда отмените вообще собственность и просто признайте нас, пожалуйста, крепостными. Я просто хотел бы узнать, кому припишут, к какому ведомству припишут меня и наш дом, ну там, в зависимости от сословия, потому что мне кажется, крепостное право надо, в конце концов, вернуть, благо у нас, ну, оно фактически де-факто-то вернутое и осталось только разработать де-юре. Поэтому имеет смысл, мне кажется, сейчас Государственной Думе и всем властьпридержащим не морочиться с законом о реновации, а просто сразу же внести закон о возвращении главной духовной скрепы XX-го и XXI-го века – это закон о крепостном праве. И тогда уж можно изымать, и не надо выходить к публике и говорить, что не прикрывайтесь бумажками о собственности. Поэтому это моя вторая инициатива за эту программу помимо закона о масках и, соответственно, система Маскон в продолжение системы Платон и далее везде.

Ну что, Ольга, возвращаемся, все-таки, к индустриальным паркам, которые у нас остались. По вашим оценкам, вот те 700, о которых вы сказали, что с ними будет?

О.Миронова― Они уже…

Д.Потапенко― Умерли, еще не родившись?

О.Миронова― В процессе умирания, в процессе смерти.

Д.Потапенко― Но они же не умрут окончательно. Да, кстати! Извините, Оль, что перебиваю. Значит, +7 985 970-45-45 – это SMS-портал, куда можно набарабанить смсочку с вопросом. Если вопрос будет забавненький, мы, соответственно, его выведем в эфир.

О.Миронова― Как я уже сказала, грохнули немалую сумму денег в развитие некоторых индустриальных парков.

Д.Потапенко― Ну, 700. Ну, даже если мы грубо посчитаем, по десятке хотя бы там вложено, по десятке зарубежных денег-то?

О.Миронова― Да.

Д.Потапенко― Ну так, плюс-минус километр. Ну я так экстраполирую: подведение коммуникаций, там, ну, в зависимости от.

О.Миронова― Понимаете, скорее всего, вы правы, потому что деньги-то чужие. Потому что когда такие компании-девелоперы начинают вкладывать огромные суммы денег, не зная, для чего и, собственно говоря, для кого, и не имея опыта в этом бизнесе, в этом сегменте… И мало того, мне достаточно странным до сих пор кажется, почему они развивают такие огромные территории? Там, тысяча гектаров, две тысячи, три тысячи.

Д.Потапенко― Я вам могу ответить, Ольга.

О.Миронова― У нас в индустриальном парке (сейчас договорю), мы 10 лет на рынке, у нас всего 270.

Д.Потапенко― Оль, я вам могу ответить. Ответ этот лежит, к сожалению, в области не бизнеса, потому что, многократно заходя в высокие кабинеты, ну, приблизительно речь такая: «А что вы мне тут приносите проект, ну там, например, с госфинансированием 200 миллионов, 300 миллионов? Вот, если б там был миллиард, тогда да». Потому что у них логика очень простая, потому что они понимают, что могут от этого отпилить. А от 200 миллионов что можно отпилить, ну? Это же мелочь по карманам тырить.

О.Миронова― «10 миллионов – это немножечко не тот размер, до свидания».

Д.Потапенко― Да это вообще просто: «Мальчик, отойди в сторону, не мешай деньги по карманам тырить». Но я думаю, что вы этот ответ знали и до меня.

О.Миронова― Ну, там есть еще тоже несколько моментов. Но, в общем, да, вы правы. И поэтому, отвечая на ваш вопрос, кто-то, наверное, все-таки, заработал на этом. Но поскольку индустриальный парк стоит, год стоит пустой, два, три, четыре, пять, все-таки, если он не приносит прибыль, то он закрывается.

Д.Потапенко― Но он просто… Ну, он не будет закрыт, на мой взгляд, он просто выйдет на рынок.

О.Миронова― Либо он просто трансформируется во что-то другое, например, торговый центр, может быть, там, все-таки, построят или жилой комплекс.

Д.Потапенко― Ну, скорее жилой, потому что торговый центр обычно… Ну, по крайней мере, то, что я видел под названием «индустриальный парк», это такое, ну, если не в Тундре, то очень близко к Тундре построено. А уж жителей… Благо мы сейчас про программу сноса пятиэтажек, в каждом регионе просто взять и сказать, что «Мы вот там на выселках вам построили, и смерды, в общем, езжайте». Мне кажется, что это…

О.Миронова― Нет, есть индустриальные парки в центре…

Д.Потапенко― Есть? Городов?

О.Миронова― Не городов, а в центре, в гуще событий, так скажем, развиваются. А есть земельные участки, приобретаются для производства, знаете, очень далеко, 100 километров от ближайшего населенного пункта. Зачем? – вопрос, на который вы уже ответили.

Д.Потапенко― Ну, чтобы было. О’кей, хорошо. Мы немножко пробежались по клиентам. Насколько высока ротация даже по тем работающим 4-м бизнес-паркам? То есть меня интересует, грубо говоря, прибыль-убыль по резидентам, как это говорится. И есть ли она таковая? То есть, есть ли кто закрывается, есть ли кто открывается снова?

О.Миронова― Как правило, когда заходят именно производственные компании в индустриальные парки, они сразу приобретают всё в собственность, потому что…

Д.Потапенко― Ну, это предмет залога – это самое основное.

О.Миронова― Ну, в том числе и для получения финансовой линии. Но это большие капитальные вложения: это приобретение оборудования, это нанимать штат. И большие временные затраты, и денежные. И, как правило, производственные компании – они не арендуют, они сразу приобретают в собственность или берут здание, уже построенное по их требованию, с дальнейшим выкупом. Лизинг недвижимости это может быть, либо аренда с обязательным выкупом, либо с правом выкупа. Но в итоге они всё равно приходят к собственности.

Поэтому если ты купил в собственность, то, конечно, если ты закрываешь свое производство, то тут тогда вообще всё плохо на рынке, да? И ты уже никак не востребован.

Но, как правило, компании, которые позволяют себе сделать такие инвестиции, они уже давно на рынке и такое производство – оно не может закрыться, там, сегодня на завтра. То есть понятно, что время от времени такие компании испытывают какие-то сложности (они там могут уменьшать штат сотрудников, могут предпринимать какие-то меры), но вот так закрывать производство, выходить вообще с рынка, в моем опыте такого не было.

Д.Потапенко― То есть пока они не закрываются?

О.Миронова― Нет.

Д.Потапенко― Хорошо. А если по отраслям? Вот, вы немножко так пробежались. Если б, условно говоря, вы нарезали (я все 4 парка беру сейчас), вот, 100% режем. Кто что делает? То есть какие бизнесы, какие заводы, скажем так, чтобы можно было там погордиться, похвастаться? В том числе, кстати, я регулярно стараюсь вытаскивать на программу каких-нибудь производственников, но надо сказать, у всех основная проблема – у всех такие огромные отделы пиар-службы, что хочется, честно говоря, ну, уже службу пиарщиков как-нибудь, знаете, как в фильме «О чем говорят мужчины» — каждый раз ищу под столом, думаю, где же моя канистра. Потому что, чтобы владелец компании приехал и внятно объяснил, чего он делает, это практически невозможно. Кстати, сейчас, прям пользуясь своим служебным положением, вот, всех владельцев в индустриальных парках заводов, велкам, как говорится. У меня и сайт, и почта открыты круглосуточно. И приемная товарища Калинина тоже работает круглосуточно. Так вот давайте по бизнесу.

О.Миронова― Давайте мы кого-нибудь пригласим к вам?

Д.Потапенко― Ну, выберите. Только мне нужно… Да, велкам, пожалуйста, абсолютно. Я с большим удовольствием хочу видеть здесь производственников, которые в это непростое время производят, бьются. Так что, пожалуйста, можете прям всех их оповестить. Только давайте, чтоб не было протекционизма, со всех 4-х. Берите на себя тяжелые повышенные обязательства.

О.Миронова― Хорошо, заметано.

Д.Потапенко― Договорились.

О.Миронова― По поводу отраслей. Кого ни спроси, сейчас огромной популярностью пользуется пищевка, пищевая промышленность. Это производство ингредиентов, производство детского питания, производство мяса, рыбы, тепличные комплексы. Это новая волна после 2014 года, после введения санкций стала, ну, просто мегапопулярна. То есть даже те не то, что компании, физические лица, которые до этого никогда этого не делали (можно рассматривать это даже как стартапы проекта), они находят там партнеров, западных операторов, финансистов, инвесторов, которые занимаются этими проектами.

После пищевой отрасли можно отметить…

Д.Потапенко― В процентном отношении сколько, если мы возьмем, пищевка? Ну, пищевку я приблизительно понимаю, почему? Банально являясь ритейлером-общепитовцем, я вам сразу могу сказать: есть люди будут всегда, чего бы ни происходило.

О.Миронова― Абсолютно верно. Абсолютно. Огурцы, помидоры, лук, петрушка – всегда ты найдешь сбыт. Если не найдешь в торговых сетях, на рынок выложишь, всё купят. Это где-то хорошие 40-45% от всех запросов.

Далее идут компании, которые поставляют госучреждениям. У нас правительство очень сильно мотивирует локализацию производства иностранного бизнеса, чтобы компании не просто поставляли, импортировали в Россию, а именно чтобы это было Made in Russia. Поэтому сейчас они очень сильно активизируются. Это и медицинская отрасль, и химическая, и машиностроительная, именно чтобы какая-то часть локализации производства присутствовала, чтобы было.

На третьем месте стоит сборка чего угодно – мебели, оборудования. В различных тоже сегментах, да? Металлургия, деревообработка и так далее. Это, ну, уже такой, малый и средний бизнес больше идет.

Д.Потапенко― Хорошо. Сакральный вопрос: откуда у вас деньги?

О.Миронова― А у нас их нет. (все смеются)

Д.Потапенко― Ну, откуда-то появился участок, откуда-то появились деньги на коммуникации. Ну, откуда-то инфраструктуру вы?.. Каким образом привлекали инвесторов?

О.Миронова― Мы заходили немножечко не совсем стандартно, мы отталкивались от потребностей резидентов. То есть мы сначала находим клиентов, которым нужно что-то, и под них уже…

Д.Потапенко― Неужели, у них деньги берете?

О.Миронова― Ну, что значит «берем»? За услугу оказанную.

Д.Потапенко― Нет, это, на самом деле, ничего плохо. Просто почему это очень важно? Потому что, ну, когда ко мне обращаются всякие там стартаперы или даже действующие предприниматели, я говорю, что самые дешевые деньги – это деньги не инвестора, потому что за инвестиции он берет, как правило, и, как правило, он выбирает контрольную долю, потому что он должен контролировать прохождение всех денег. А с миноритарной долей в России, к сожалению, это практически невозможно. А деньги клиента – это самые дешевые деньги. Поэтому если этот кейс именно таким образом вы развивали, то только респект и уважуха, как говорится.

О.Миронова― Мы сейчас и до сих пор развиваем. У нас сейчас 7 индустриальных парков – вот, один в Московской области, а остальные в регионах. Ну, понятно, что регионы развиваются не так хорошо, как Московская область, но, тем не менее, дело идет. И, наверное, всё дело в том, что это как раз деньги-то наши, а не чьи-то, не каких-то чужих людей. Поэтому мы считали каждую копеечку, и нас до сих пор новые парки или наша новая франчайзи… Мы сейчас идем по пути франшизы. Мы когда смотрим их индустриальные парки, они просят оптимизировать как-то техническую часть проекта, и мы экономим до 85% на прокладку инженерных сетей. Представляете? 85%.

То есть они, допустим, 2 года назад обращались в какую-то консалтинговую компанию или в проектное бюро, они им там спроектировали столько-то, столько-то, сказали, что это будет стоить вот столько. Сейчас мы этот индустриальный парк покупаем или берем по системе франшизы, и мы пересчитываем это. И поскольку у нас уже есть опыт, и мы, исходя из наших компетенций, всё это пересчитываем, и получается, что у нас там до 90% мы экономим нашим франчайзи денежные средства.

Д.Потапенко― Подождите. Ну, вот, касаемо коммуникаций, коммуникации – это самый сложный момент, потому что в данном случае вы подвязаны на ресурсные компании. То есть, там типа, Мосэнерго… Ну, основное там канализация, вода.

О.Миронова― Газ.

Д.Потапенко― Газ. Ну, газ там постольку поскольку, и электричество. Потому что, ну, газ – это идеально, когда есть там производственная история. Ну, минимум 4 вот этих всех. Потому что самое сложное – как правило, это, как ни покажется странным, это газ и канализация, то есть это 2 вещи. Потому что электричество постольку поскольку, вода постольку поскольку, но тем не менее.

Ну, я помню, что… Вот, сколько мой производственный опыт позволяет судить, труба Газпрома стоит 50 долларов метр. И, вот, хоть ты на уши встань, ты можешь подпрыгнуть и сделать там сальто, что называется, волчком, но дешевле от них фиг чего добьешься. Еще у них проект фиг согласуешь. А когда еще я вводил крупные торговые центры и комплексы, так была история такая – что ты сначала строишь подстанцию, прокладываешь все коммуникации, а потом ты еще благодарно, оплатив всё это, переводишь на баланс энергетиков. Сейчас ситуация как-то поменялась?

О.Миронова― Ну, вы частично правы: ценник – он, конечно, зависит тоже от региона и от самого…

Д.Потапенко― Ну, от дальности самого.

О.Миронова― Да, и от дальности от субъекта самого Российской Федерации. И, кстати, насколько тоже регион заинтересован в привлечении инвестиций, потому что сейчас, например, Ульяновская область… Кстати, вот я забыла упомянуть его: он тоже… В Ульяновске парк «Заволжье» является одним из ведущих индустриальных парков у нас в стране, и Ульяновская область на протяжении многих лет оставалась на первом месте как область для привлечения инвестиций. Если губернаторы областей способствуют приходу инвесторов, то они сами обеспечивают прокладку коммуникаций за счет бюджета. То есть деньги берутся из бюджета, они помогают и частным девелоперам, и частным инвесторам, чтобы бизнес состоялся, чтобы производство было построено.

Но не во всех регионах, надо сказать.

Д.Потапенко― Это я знаю, да.

О.Миронова― Да. Если мы говорим касательно именно нашего опыта, я могу сказать, что мы идем в связке с партнерами другими, которые заинтересованы также в реализации этих коммуникаций. Например, мы сотрудничаем с компанией ЭОН – это немецкая компания, они являются крупным генератором электроэнергии и теплоэнергии. И они также заинтересованы, для них бизнес как раз продавать электричество и тепло нашим резидентам. Поэтому если у нас есть пул производственных компаний, которые готовы потреблять от них, то они за свои деньги строят электростанцию и уже договариваются с поставщиками энергоресурсов самостоятельно.

Д.Потапенко― Насколько сейчас востребованы так называемые энергосберегающие технологии? Потому что, на самом деле, очень много о них говорится, но как инженер я могу сказать, что они, как правило, дороже и не имеют срока окупаемости в перспективе.

О.Миронова― У нас вообще нет. У нас вообще в России нет. Ну, во всяком случае, не в центральном регионе. Мы пытались запустить альтернативные источники энергии в виде аккумулирования через ветряные мельницы, но это тоже действует не везде и это, на самом деле, очень дорогостоящая игрушка. Вряд ли когда-то окупится, и точно… У нас мало солнца, у нас мало ветра.

Д.Потапенко― Единственное, что может окупиться, это я могу вам сказать, это так называемые тепловые насосы. Потому что у меня есть, ну, несколько реально действующих кейсов, когда тепловые насосы позволяют, по крайней мере, отопление перевести, то есть не зависеть от энергетиков по теплу. Всё остальное – конечно, это минуса жесточайшие.

О.Миронова― Это больше как имиджевая составляющая идет. Раньше было модно, знаете, сертифицировать по гринбилдингу.

Д.Потапенко― Да, была такая. Зеленое здание, которое якобы лояльно к среде.

О.Миронова― Да-да-да, это стоит тоже колоссальных денег. Это был бум. У нас где-то там 5 лет назад как раз один из наших производителей, компания Орифлейм получили (НЕРАЗБОРЧИВО) gold или platinum, не помню. В Твери тоже производство получило такой сертификат.

Спрашивала у ребят, я говорю «Ну, как-то есть выхлоп?»

Д.Потапенко― Нафига козе боян, называется. Коза и так веселая.

О.Миронова― Да. Они сказали: «Слушайте, ну, здорово. У нас вон табличка висит – это сертификат, что у нас…»

Д.Потапенко― Что обошелся нам в несколько миллионов долларов.

О.Миронова― Ну, миллионов не миллионов, но табличка висит.

Д.Потапенко― Не, ну, я думаю, что если посчитать все вложения, собственно говоря, в этот green и было бы не green, оно было бы всё крайне дешевле.

По вашим оценкам, насколько сейчас Россия с точки зрения производства привлекательна? То есть насколько динамика, вот, если говорить like-for-like, там, за ваши годы она растет, падает? Как сказался там 2008-й год, так называемые санкции-антисанкции? Насколько это повлияло?

О.Миронова― Ну, я бы не стала говорить именно, насколько Россия привлекательна или нет, потому что с политической точки зрения, наверное, сейчас вряд ли. Начиная с 2014 года…

Д.Потапенко― Ну, понятно, что политические риски, к сожалению, очень высоки.

О.Миронова― Да, очень высоки. Но бизнес есть бизнес, есть компании, которые говорят «Ну, мне всё равно, как бы, какая здесь социально-политическая ситуация. У меня есть сбыт, и я буду дальше здесь что-то производить». Некоторые компании говорят: «Ой, слушайте, сейчас так всё плохо. Как бы, вот, рубль упал, я, наоборот, считаю, что это для меня возможность, шанс на низком старте зайти и потом вырваться вперед». Третьи вообще говорят «Я себя отлично чувствую. Я веду свой бизнес и продолжаю дальше развиваться».

Д.Потапенко― Если взять из 4-х этих парков компании, которые работают, есть ли, кто ориентирован на экспорт?

О.Миронова― Нет. Вот, на самом деле, нет. Это больше компании, которые начали…

Д.Потапенко― Работают на внутренний спрос.

О.Миронова― Да, они работают на внутренний спрос, потому что они недавно организовались, да? Им, как бы, максимум там 8-10 лет. А компании, которые уже существуют лет 20, они, конечно, работают на экспорт и они даже через нас делают запросы, как им выйти на европейский рынок.

Д.Потапенко― Ну, с точки зрения точки сбыта, но не с точки зрения производства?

О.Миронова― Да, сбыта, сбыта.

Д.Потапенко― Понятно. Ну что ж, хорошо. Тогда мы будем подводить такой, легкий итог. Насколько, на ваш взгляд, после 4-го парка, все-таки, кто-то из этих 700 станет 5-м? Есть ли шанс?

О.Миронова― Ну, вот, я Ульяновск забыла – как раз пусть он будет пятым.

Д.Потапенко― Хорошо. Ну что ж, спасибо, что зашли. У меня в гостях была Ольга Миронова, генеральный директор сети индустриальных парков «Дега девелопмент», а я, Дмитрий Потапенко, как обычно по четвергам в 23:00. Не переключайтесь.